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房地产政策背后 政府的底牌被市场看穿!

作者:张茹 +关注作者 来源:菲律宾申博太阳城娱乐网 2017-03-22 10:30 标签:
刺破泡沫不仅是“头痛医头、脚痛医脚”式的控制症状,还需要一套系统的治疗方案。

  两会期间,中国经济脱离了文件、会议中提及和设定的各项目标,走出了自己的一波节奏。

  根据中国房地产业协会统计,北京房价已经从去年2月的45000元以下,涨到今年2月的60738元。另据研究机构统计,3月上旬,北京全市二手住宅共网签6166套,与2月上旬同期相比增加40.1%。

  三四线城市销售也在大增。据统计,在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中,2017年元旦到2月16日,有23个城市的商品房成交套数同比增加50%以上。

  中国经济看房市,房市政策看北京。

  媒体报道,遏制热点城市房价过快上涨被写入2017年政府工作报告,话语刚落,新一轮楼市调控措施便在全国多地先后出台。

  北京、广州、长沙、石家庄等17个城市启动或升级了限购限贷措施,22个城市出台措施对本地楼市进行调控。

  北京的调控措施将此轮调控推向高峰,同时也标志着北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策。

  相对于去年“9.30”连夜出台调控措施,本轮调控尽管范围更广,但很显然绝不是地方上的“自选动作”,高层抑制房价上涨的意图非常明显。

  从最近房地产市场的表现看,除了海南的房价属于多年停涨后的反弹,其他很多地方可谓极度疯狂。特别是热炒京津冀概念,让房价进入前所未有的癫狂状态。比如石家庄的房价,几乎一天一个价,根本无法用常识去解释,环北京的一些城市,武清、固安,燕郊一房难求,市场上种种还会大涨传言引发恐慌,在这种情况下,政策层面进行疏导和表态,是必要的,也是为一些热炒的地区回归理性的关键举措。

  张高丽副总理、周小川行长及发改委主任何立峰最近都公开表态,要警惕房地产泡沫风险。

  张高丽在“中国发展高层论坛”上表示,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。并把房地产泡沫列为今年主要的风险点;

  周小川表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险;

  国家发改委主任何立峰在“中国发展高层论坛”上将房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临三大结构性的失衡之一,指出“有大量资金涌入房地产市场,曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的上涨,进一步推高了实体经济发展的成本。”提出要控制信贷资金过度流向房地产业。

  高层如此密集的对房地产泡沫进行表态,极为罕见,后面透露出的政策信号不容小觑。

  那么,这一波调控的最终效果如何,还要看现在政府的心意。

  政府需求有两个,一是降低杠杆,一是稳定社会舆论。

  如果房价降,会发生什么?最具代表性的就是2011年,神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动,我们列举几个,来感受一下当日气氛:

  2011年11月,北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万,业主情绪失控,对售楼处沙盘进行了打砸

  11月上海万科清林径调低15%,老业主协商未果将售楼处砸毁

  11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万,砸毁沙盘

  11月芜湖镜湖世纪城,7350-4200,哄砸售楼处

  10月,宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万,沙盘被砸

  10月,上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万,业主与保安冲突,砸

  10月上海龙湖丽城从1.85到1.4,砸

  9月北京京贸国际城1.98到1.4,砸,个别业主被拘留

  这些事件在当时引起了全国性关注和讨论,部分人期待着房价就此调头下降。然而现在看来,坚挺的房价比任何调控引导措施都稳得住人心。

  所以,政府主要的观测指标应该是杠杆。2015-2016年的上涨是依赖杠杆的。

数据来自:央行

  结合中金的数据,以及按照公积金等贷款占25%估计,2016年新增住房相关贷款可能已破7万亿,去年新房成交额是10万亿,据链家估计,二手房成交额是5万亿,那么杠杆率可能已经达到47%。算下来,2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

  央行心理位置在哪里?杠杆率降到35%以下?个人房贷占比降到30%左右?如果按后者,假设新增贷款不变,预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿,前两个月已经用掉1万亿,意味着剩下的10个月月均发放2800亿。

  按照信贷是房价幅度双倍来粗估,信贷减少32%,意味着房价下跌15%左右。

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”这句话做起来非常不容易。1998年房地产市场化以来,我们把房地产政策看成经济政策,而不是社会政策和民生政策,我们把房地产作为支柱产业,在稳增长和为地方政府创收方面发挥着独特的作用。

  每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

  国家统计局局长宁吉喆表示,2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%,如果加上建筑业,这个比例还要再高一些。建筑业以及房地产中的实体经济部分,仍是中国经济重要的支柱产业。

  资本看穿了当局的底牌,那就是:无论怎么调,都得确保泡沫不破灭!因此,资本也就看到了机会,久久不愿离去。既然要去库存,又害怕泡沫破灭,那就把泡沫吹得更大点,政府都敢火中取栗,资本还怕什么?

  刺破泡沫不仅是“头痛医头、脚痛医脚”式的控制症状,还需要一套系统的治疗方案。而比起戳破泡沫,用严厉的短期措施限制需求,是眼下最容易做的事情。

  有恒产者有恒心。安居乐业这件事带给国人的焦虑,不知还将延续多久。


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