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在房地产盛宴里,谁切得了最大那块蛋糕?

作者:张茹 +关注作者 来源:菲律宾申博太阳城娱乐网 2016-10-21 10:41 标签:
10月18日,清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚在2016中国新型城镇化论坛上表示,我们依赖土地财政发展的时代正在过去,正在发生机制上的重大变革。

  中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求,但是,土地终将有限,加之“土地财政”带来的城市运行成本扩大、居民生活成本提高的矛盾和问题较多,土地收入占地方财政收入的比重将会下降。

  “最近,哭的人多、笑的人少。地方政府觉得钱袋子不太够了,房地产界更是有点哀鸿遍野的感觉,大家后脊梁都发凉,最根本的原因是什么呢?”10月18日,清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚在2016中国新型城镇化论坛上表示,我们依赖土地财政发展的时代正在过去,正在发生机制上的重大变革。

  地方财政50%以上来自卖地

  在很多人眼里,“土地财政”只有过没有功,其实,“土地财政”本身并没有什么问题,在经济社会发展过程中,发挥土地资产的作用,利用土地资产作为企业发展、招商引资、吸引投资的工具和平台,是完全需要的,也是最有效率的。关键在于,如何规范和约束土地资产在运作过程中的行为,不让“土地财政”变形变质。

  时间追溯到14年前,自2003年房地产市场放开到现在,土地资产在运作过程中,基本上是在一种无序的状态下运行的,地方政府作为土地的“所有人”,垄断了土地的一级市场,也从土地转让中获得了大量收益。

  相关数据显示,从1995年至2014年,全国每年的土地出让收入由400多亿元猛增到4.29万亿元,增长了100倍。

  而就在上月底,中原地产研究中心发布的数据显示,截至目前,50大城市卖地1.77万亿元,其中九成城市卖地收入超过百亿元,苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收,对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。

  根据任泽平研究团队的数据:

  从宏观层面看,地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

  1999-2015年,国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿,增长63.3倍,占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。

  2004-2014年,5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿,十年间增长11倍,占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。

  2004-2014年,6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元,增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

  从中观城市看,土地出让金和相关税收占房价比重为56.8%,主要是土地价格推动房价上涨,各地方建安成本差异不大。

  1)将房价分解为土地转让金、税收、建安成本、公司毛利,通过计算北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州11个城市2014、2015年的房价构成,发现土地和税收成本占比从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%;

  2)建安成本各地差别不大,不是各地房价差距的主要原因;

  3)通过回归分析发现,土地价格显著影响房价。

  从微观企业看,土地转让金和相关税收占房价比重约为56%,房企净利占营收比重低且在下降,土地成本持续攀升。

  拿地成本占房价4成以上,税收占比约13%,政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升,上市房企的营业收入中成本占比上升,利润占比下滑,缴税略有下滑。

  经过2014年屡屡流拍的低潮后,自2015年下半年以来土拍市场日渐火热,到了2016年,重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象,不计成本拍地更是屡见不鲜,为此,许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例,住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元,年均复合上涨31%;2012年地价与当年房价的比值为44%,2016年上升到70%,这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

  “由于有这么简单和容易的土地的资源,导致了我们在很多土地的使用、土地的开发,包括地方政府的财权和实权的安排偏于不可持续的时间环境的精神和理念,地方财政收入有50%以上来自于土地出让金,就是我们俗话说的卖地。”清华大学国家金融研究院副院长朱宁在论坛上表示,近期,为什么哭得多,笑得少?那是因为实行土地财政背后的可持续的精神或者市场化的精神没有完全得到发挥和运用。

  地方财政收入多元化

  过于依赖土地财政的后果就是,地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境:为了避免出现违约风险,则必须确保地方政府的土地收益;而为了防止房地产泡沫,又不能放松对房地产的调控。

  有数据表明,在过去的十几年间,随着卖地收入的高企,地方政府的负债也超过了20万亿元,还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上,多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上,有的则高达5-10倍。

  就此,有专家明确表示,土地财政已成为地方债务最大的法律风险来源,那么,不靠土地财政,靠什么?

  “为什么现在会有土地财政?这是因为很多地方政府领导在推动整个经济发展的压力之下,加之中央财政拨款不能够支持长期的经营发展,而需要找到新的经济增长的一条腿,这就是土地财政。所以,下一个阶段,如何在中央和地方政府之间在财权和事权之间进行更合理、更可持续的分配,这也是下一个阶段的特点。”朱宁表示,一个是财政收入的多元化,一个是财权和事权的更合理化的分配,这个下面会财政经费使用更加规范化,更加透明化,更加科学化。

  至于新的经济增长点,朱宁主要从融资和投资两个方面进行了表述,“在下一个阶段,随着中央政府的隐性担保的退出,随着地方政府的隐性担保退出,我们财政更多是透明、可持续的财政,从这个意义上来讲,我们必须有更加多元的融资的方式,我们现在已经有很多地方政府通过地方政府融资平台,但是前一段时间国际货币基金对于中国财政的状况进行考察的时候,很大一部分是关注到我们地方政府融资平台的透明性、可持续性、融资的成本和融资的影响。”

  从2015年以来,财政部和地方政府之间进行了地方政府债务的置换的行为,其实就是通过中央的财政对于地方一些不透明、不可持续的融资方式进行短期的安排和短期的过度。

  “从中长期来讲,除了地方政府融资平台之外,我们可以推动更多由地方政府自己承担责任的自发自知的市政债和地方债,主债务必须由市场决定是不是有足够的可以支撑债务的现金流。”朱宁表示,除此之外,还要更加合理的久期。什么叫久期呢?就是你借钱的时间的长短和现金流产生的快慢必须产生在一起。比如有一些项目很好,这个财政本身是健康的,但是现金流是非常紧张,甚至会出现违约或者破产。

  受益于土地财政,地方政府是房价上涨的最大受益者,占6-8成;由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大化;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。土地财政难以持续,出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税,这涉及深层次的经济乃至政治改革,不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。


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