首页 > 管理 > 企业理财

谁能挡住央企“地产生意”的脚步?

作者:张茹 +关注作者 来源:菲律宾申博太阳城娱乐网 2017-02-08 09:56 标签:
退房令”推出近7年,多数央企仍未执行,在央企整合大潮中,房地产板块反而成为博弈的重要筹码,原本并不耀眼的房企“国家队”成为2016年楼市大放异彩的明星。

  “退房令”推出近7年,多数央企仍未执行,在央企整合大潮中,房地产板块反而成为博弈的重要筹码,原本并不耀眼的房企“国家队”成为2016年楼市大放异彩的明星。

  2010年3月,国务院国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。彼时,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78家不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务……也就是说,涉及地产业务的央企总量达到了94家之巨。

  仅仅一年后,这个允许涉足房产业务的名单从16家增加到了21家,5家新获准以房地产为主业的央企中就包含了在之后的2016年有较大扩张动作的鲁能集团。名单的悄然扩容暗藏着国资委与央企的博弈,也预言了日后执行的艰难。

  2015年7月2日至8月30日,中央第一巡视组对中国航空工业集团进行了专项巡视后,剑指“多家单位对中央房地产调控政策置若罔闻,项目开发禁而不止”的问题,被视为最严厉和直接的一次出手。

  一年后,国务院办公厅下发《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》,对央企应该发力的方向细加定位,指出:

  要在国防、能源、交通、粮食、信息、生态这些关系国家安全的领域实现保障能力显著提升;

  要在重大基础设施、重要资源以及公共服务等关系国计民生和国民经济命脉的重要行业控制力明显增强;

  要在重大装备、信息通信、生物医药、海洋工程、节能环保等行业的影响力进一步提高;

  要在新能源、新材料、航空航天、智能制造等产业的带动力更加凸显。

  这是中央对央企的定位。包括国家发改委宏观研究院副院长马晓河在内的许多专家都在不同场合表示,在国企改革中,国企应该从一般竞争性领域退让、退足,其中包括房地产领域。

  然而,在去年拿地支出前15名的房企中,由央企和国企组成的“国家队”占据8席,16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中,有9家花落“国字头”。

  2016年,信达地产在合肥、上海、深圳等城市高价拿下“地王”,其由财政部控股的背景逐渐显露。

  原国家体改委副主任、中国股权投资基金协会会长邵秉仁在一次论坛中指出:

  我们一直以来形成的共识是,国有经济应该在基础性、公益性领域充分发挥主导作用,而对于一般竞争性领域尽量退出,这是早就形成的共识。国务院国资委也早就对央企退出房地产行业有过明确的要求,当时还列出名单,提出限期退出,但是直到今天,这种承诺、这种要求根本没有兑现,仍然在与民争利。

  在地产央企发展过程中,共有三个公认的历史性节点:

  一是始于1998年的房地产市场化改革。该项改革不仅开启了中国房地产业发展的快车道,也给地产央企的发展带来先机。因为在此之前,部分央企已经承担了房地产开发的相关职责,拥有较为丰富的开发运营经验,可谓“赢在起跑线上”。保利、远洋、华润等央企即享受了最初的政策和市场红利而迅速做大。

  二是2010年3月,国资委发文要求除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企退出房地产。“退房令”的目的在于,避免国有资本过度介入房地产市场,影响公平竞争,并助推市场的非理性膨胀。近年来,“大名单”之外的央企,在房地产市场的动作已经放缓不少。

  部分获得“牌照”的央企,在此期间借机做大,如中化集团旗下的中国金茂(原名“方兴地产”),即实现了迅速崛起。中国水利水电、葛洲坝、五矿等企业也通过合作开发等模式,在一定程度上做大了市场规模。

  三是始于2015年末的央企整合大潮。按照国资委的要求,通过整合,国资委直接监管的央企数量将在最初196家的基础上缩水一半以上。且该项工作的执行力度颇大。

  虽然央企整合与房地产业务并不直接相关,但为避免遭遇并购,很多央企寄望于做大做强房地产业务,这已然成为央企应对整合大潮的一个重要筹码。房企“国家队”都指向同一个目的——在新一轮调控中尽可能抢占市场高地。

  “退房”后依然尴尬

  在此轮央企整合中,曾获得房地产“牌照”的中航、中冶,均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团,也将旗下的住宅业务剥离给中海。合并后,企业员工却成为最大的牺牲者。

  中海中信地产重组70%员工选择离开

  去年3月14日,中海和中信两大央企地产重组大幕拉开。9月,中海为此次收购共支出370.8亿港元(约合人民币310亿人民币),历经半年的中海中信地产业务整合顺利落幕。

  据媒体报道,在整合过程中,原中信地产员工最终只有三成左右选择留在中海,绝大部分为基层和新员工,而一大批有一定级别和年限的管理人员则大多选择了离职,这一比例超过了70%。

  中航保利地产重组职工不满安置方案

  2016年,中央巡视组痛批航天科工后,航天科工随后制定下发了《关于坚决落实巡视整改要求加快房地产业退出有关工作的通知》,要求下属单位在2016年9月30日前完成退出或转型,最终被同样有军工背景的央企保利地产接手。

  一位中航地产主管透露:“实际上公司建议我们转岗到物业、维修等其他板块,但我们对此并不熟悉;入职保利地产也存在融合问题,离职是早晚的事。”中航地产对于不融入保利地产员工的赔偿金也备受质疑。在爆出员工因不满安置方案而维权的消息后,国资委也关注到中航地产的员工安置问题。

  在央企重组方面,人员安置及后期融合往往成为重组中的一个关隘,影响广泛。相关人士认为,这种央企改革整合大潮,并非市场行为,而是行政指令居多,企业、管理层乃至普通员工,重组各方都不由自主甚至各有输败。

  这无疑给其他央企带来更大的压力:摆在他们面前的是两条路径——做大做强,或者遭遇并购。

  当下的现状难免令当初下达“退房令”的国资委显出几分尴尬的余味。

  国资委一位内部人士表示:“‘退房令’一直都在执行的,没有听说过终止,但是实际操作起来比较复杂,比如说这些央企手里的地有些已经在开发,是不是停下来转让?退出房地产后的职工怎么安置?资产转让的价格怎么来确定?价格高了没人买,价格低了又会造成国有资产流失。况且这里面还牵扯到很多方面的关系,所以执行就比较慢。”

  有分析人士指出,“退房令”收效甚微可能还映射出一个更现实、更复杂的生态圈,使得未来能否出现更严格的“法令”或者“指令”来约束央企在地产领域的扩张行为成为未知数。颁布“退房令”的国资委本身也是央企做大房地产业的相关者,这或许也是相关“命令”推行的障碍之一。

  供职于某地方国有资产监管机构、分管国企招商的一位人士坦言,国资委自身也有业绩需求,“房地产业务是不少央企国企重要的利润来源之一,一旦‘退房令’全面生效,央企的业绩一定会受到很大影响,利润也会大幅下降,出于业绩的考虑和政绩的需要,监管机构或许不大可能会逼迫非主业房地产的央企全部退出房地产业务。”

  央企阵营决定地产市场走向

  2015年9月13日,中共中央、国务院印发了《关于深化国有企业改革的指导意见》,对深化国有企业改革作出了重大部署。国企所在的各个行业中,房地产行业市场化程度较高,房地产国企也在国企改革中率先“摸着石头过河”。

  21家央企表现尤为活跃。2013年8月,中国海外发展有限公司宣布,该公司的控股股东中国建筑股份有限公司,拟将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。

  2015年,作为老牌央企,招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换股形式吸收合并招商地产再上市。重组完成后,招商地产将随之退市,招商蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台。

  两起国企改革案例当中,都出现了行业整合现象。

  “要是有领导落马,基本上就出局了。”同策咨询研究部总监张宏伟解释,经过整合,21家央企地产企业最后剩余的数量极有可能会低于15家。然而,企业到底是“整合”还是“被整合”,是复杂的博弈过程,所以迟迟不见较大的进展。但这些因素当中,企业规模对企业命运的影响至关重要。

  与之相比,央企为了做大做强资产规模高价抢地的溢价成本,完全不能与国企改革过后企业个体命运的成败相提并论。张宏伟说,当合并重组消息落实后,其资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本,“此时不惜代价拿地王将在未来资本市场上得到回报”。

  客观上,央企房企的整合过程,推高了地价,也逼迫着房地产行业的洗牌,房企两极分化的格局愈发明显。

  从整个行业的角度来看,地产央企的崛起,可能会使行业格局进一步发生变化。按照宋延庆的观点,每一轮当房地产行业遭遇调控和市场下行,由于央企的抗风险能力要明显高于民企,民企的收缩幅度往往相对更大。在整体供大于求的“白银时代”,这种局面将更为明显。

  据中原地产统计,去年以来拿地支出前15名的房企中,共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企,以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外,民企阵营中已难有可堪媲美者。

  当前的主流观点认为,即使没有本轮房地产调控,按照周期理论,房地产市场也将在明后两年进入下行周期。因此,未来几年,央企将迎来进一步做大的机会,房地产市场的格局也将继续发生变化。


---------------------------------

关注菲律宾申博太阳城微信公众号ID:zgqybnews

经济进退、行业冷暖、牛企动静、观察者发言,关于财经你想知道的这都有!

菲律宾申博太阳城娱乐网 菲律宾申博太阳城娱乐信息第一交流平台

相关阅读

评论

Copyright (c) 2017 《菲律宾申博太阳城》集团全媒科技有限公司 Corporation, All Rights Reserved 
本站地址:北京海淀区紫竹院南路17号 邮编:100048 广告咨询:010-68701052 媒介合作:010-68701050
 

微信二维码

微博二维码