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地产企业资金链愈加紧张 断裂在即!

作者:张茹 +关注作者 来源:菲律宾申博太阳城娱乐网 2016-12-12 10:23 标签:
多位银行业内人士表示,资金“绕道”银行理财、信托等渠道进入房地产领域,早已不是什么秘密,只是今年形势尤为火爆。

  监管部门针对16个房价上涨过快热点城市的房地产贷款业务“大排查”时限将至,多位地方银监部门人士透露,相关结果正在进行最后汇总,排查过程中发现,理财资金违规进入房地产领域问题较为突出。

  据了解,此次专项检查内容涉及面较广,包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。上述通知点名到的16个房价上涨过快的热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

  专家认为,监管部门对于房价上涨过快城市的政策收紧意图明显,未来不排除将其他房价过热城市列入检查范围。在监管不断升级的趋势下,资金“绕道”理财、信托等违规进入房地产料遭“封堵”,房地产领域资金链四面楚歌。

  地产企业“血”从哪来?

  地产和金融,是目前国内“最热门也最赚钱”的两大行业。而金融之于地产的重要性,王石早已意识到。王石认为,房地产说到底是金融问题,“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”

  这说明一个问题:融资能力,尤其是新型的多元化的融资能力,才是地产企业未来的核心竞争力。

  房地产企业有哪些融资渠道?

  可以看到,银行贷款和上市融资是目前最常见的融资方式。

  多位银行业内人士表示,资金“绕道”银行理财、信托等渠道进入房地产领域,早已不是什么秘密,只是今年形势尤为火爆。

  银行业理财登记托管中心此前发布的《中国银行业理财市场报告(2016年上半年)》显示,上半年累计有18.99万亿元理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济。截至6月底,投向实体经济的理财资金余额为16.03万亿元;从具体行业看,投向房地产业的理财资金约2.09万亿元,居第二位,占比13.06%,仅次于占14.21%的土木工程建筑业。与去年相比,流入房地产业的银行理财资金规模占比在今年上半年快速上升。

  在此以今年的地王收割机——信达地产举例:

  这家为处置不良资产是由财政部设立的金融巨头,屡屡以制造地王的方式为地产行业所熟知。据统计,其今年拿到的10块土地,有7块是地王。天价拿地王,用传统房企的算法其实怎么算都算不出盈利来。显然,信达用了另外一套算法。

  信达作为四大中央级别的资产管理公司,最不缺的就是钱,甚至可以说信达本身就是钱。央行为其定期的注资,银行为其授信,同业为其拆借,其资金成本可以低到让房企不敢想象。

  信达拿到地王,事实上也不是自己开发的。相反它把地王作为了金融产品,打包成类似于投资基金。所谓拿地王的风险就以投资的逻辑逐层转嫁和分解了,资本市场为地王买单后,最后再招标房企来开发这个地王项目。在这个过程中,信达赚的其实还是资金的钱,典型的金融行业玩法。

  专家和银行业内人士透露,实际进入房地产领域的理财资金、信托资金更多,其中不少有违规嫌疑。一位全国股份制银行杭州(楼盘)分行负责人表示,“一般来说,中小开发商是不可能直接拿到开发贷的。但是只要通过券商这类第三方机构,就可以发起理财资管计划,然后通过层层包装,资金最后都进了房企的‘腰包’。另外一种渠道,就是通过房地产信托直接融资,成本还会更低一些。”

  但是多位长三角、珠三角银行业内人士坦言,最近一两年实体经济不振的情况下,房地产业务成为了各家商业银行的“必争之地”。

  银监会国有重点金融机构监事会主席于学军此前透露,截至9月末,江苏省房地产相关贷款占该省今年新增贷款比重达到55%,其中南京(楼盘)、苏州占比达到70%以上,且有部分地区占比超过100%。于学军说,“这不是孤例,也带有一定普遍性。”

  资金链面临巨大风险

  不过,在近期监管态势收紧的情况下,有银行业内人士坦言“业务越来越难做,四季度的业务量可能大减”。随之而来的,是房地产企业资金链愈加紧张甚至断裂。

  经济学家马光远表示,目前房企拿地的钱大多是通过加杠杆的方式获得,在推动地价的同时,也大大推高了未来对房价的预期。一旦断裂,后果不堪设想。

  中原地产市场总监张大伟表示,资产荒的背景下,资金大量流入房地产,而在资金的支持下,房企加大杠杆使用力度。

  房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%,较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%,较上年增长6.6个百分点。此外,包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。

  从净资产负债率也就是产权比率来看,房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。

  一位国有大行广州分行授信审批部负责人坦言,“作为风控部门,说不担心是骗人的。目前的情况是大家都一样,今年各银行的业绩增长基本都靠个贷支撑,其实大家都在‘博’。”当问及“博什么”时,该人士说,“大家都在博会不会发生系统性风险:现在各银行情况都差不多,一旦发生风险肯定就是系统性风险,这就不是某个人的责任了。”

  在交通银行首席经济学家连平看来,目前房地产行业融资存在一定潜在风险。前三季度房地产市场价升量增,房地产企业的债券融资和银行表内外融资均有较快增长,个人按揭贷款的增长也不断提速,房地产市场的杠杆率进一步增高。从房地产企业的经营状况看,行业前三季度盈利并未实现与销售的同步增长,高杠杆带来的财务成本压力也并未得到根本解决。

  中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春直言,我国的房地产市场存在泡沫,一、二线城市的泡沫较为严重,而且呈不断扩大趋势。目前一线城市房价收入比已经超过20倍,35个大中城市中有32个城市超过3-6倍的合理区间上限。从国际主要城市的比较看,中国房价收入比指标居全球之首,也从一个角度说明了中国的房地产市场存在较为严重的泡沫。


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